30 May

Pouvez-vous vous permettre d’acheter une maison?

General

Posted by: Drummond Team

Par Genworth Financial Canada

Tout acheteur de maison potentiel doit d’abord déterminer s’il peut se permettre d’acheter la maison qu’il convoite.

Bon nombre de gens pensent qu’ils doivent économiser pour pouvoir faire une importante mise de fonds. Grâce à l’assurance prêt hypothécaire, divers programmes permettent d’accéder à la propriété sans mise de fonds ou en versant une mise de fonds minime.

Si vous faites une mise de fonds de 20 % ou plus, vous serez admissible à un prêt hypothécaire ordinaire. Si elle est inférieure à 20 %, l’hypothèque doit être assurée auprès d’une compagnie d’assurance prêt hypothécaire comme Genworth Financial Canada.

L’assurance prêt hypothécaire consiste à transférer le risque de défaut de paiement par le propriétaire de maison du prêteur à l’assureur prêt hypothécaire. Ce transfert profite aux acheteurs de maison en leur permettant d’obtenir des prêts à des taux d’intérêt inférieurs à ceux qui leur seraient autrement imposés si les prêteurs conservaient le risque de défaut de paiement.

Une fois que vous avez établi le montant de votre mise de fonds, il est temps de consulter un planificateur hypothécaire compétent pour discuter des options hypothécaires qui vous sont offertes et déterminer une stratégie hypothécaire répondant à vos besoins et à vos objectifs précis.

La plupart des prêteurs hypothécaires se basent sur cinq facteurs pour établir votre admissibilité à un prêt hypothécaire : votre revenu, vos dettes, vos antécédents en matière d’emploi et de crédit, et la valeur de la propriété que vous comptez acquérir.

L’un des premiers critères dont le prêteur tiendra compte est la portion de votre revenu total que vous consacrerez au logement. Le prêteur peut ainsi décider si vous pouvez vous permettre d’acheter une maison.

Le prêteur considérera ensuite vos dettes, lesquelles comprennent en général les paiements relatifs à la maison et d’autres obligations mensuelles, telles que les paiements de prêts, les cartes de crédit et la pension de soutien d’un enfant.

Un emploi stable au sein de la même entreprise depuis plusieurs années facilitera votre admissibilité. Mais si vous occupez votre emploi depuis peu de temps, cela ne devrait pas vous empêcher d’obtenir un prêt, à condition qu’il n’y ait pas eu d’écarts considérables en matière de revenus au cours des deux dernières années.

Il est très important d’avoir de bons antécédents de crédit pour être admissible à un prêt. Il est important d’effectuer tous vos paiements à temps. Le prêteur voudra également connaître la valeur de la maison et le prix que vous comptez payer.

L’importance de votre mise de fonds influe sur le montant de vos versements hypothécaires mensuels. Une mise de fonds moins importante entraînera des versements mensuels plus élevés, mais vous permettra peut-être d’acheter plus tôt.

Le versement hypothécaire, comprenant le remboursement du capital, des intérêts et des taxes, ne devrait pas généralement dépasser 30 % de votre revenu brut mensuel. Il suffit de multiplier votre revenu brut mensuel du ménage par 0,30 pour établir le maximum de votre versement mensuel. Si votre revenu brut mensuel est de 4 000 $, votre maximum est de 1 200 $ par mois (4 000 $ x 0,30) pour le versement hypothécaire et l’impôt foncier.

N’oubliez surtout pas les autres dépenses en plus des versements hypothécaires. Elles incluent les droits de cession immobilière, les frais juridiques pour conclure l’achat de votre maison et les autres frais mensuels comme les frais de copropriété, le chauffage, l’électricité, l’eau, l’impôt foncier, les frais de déménagement, l’assurance et l’entretien.

30 May

Can You Afford To Buy A Home?

General

Posted by: Drummond Team

By Genworth Financial Canada

The first thing any prospective homebuyer needs to do is determine whether they can afford to buy the home they want.

Many people believe they have to save a large down payment. Thanks to mortgage insurance, there are various programs that enable homeownership with little or no down payment at all. A down payment of 20 per cent or more will qualify you for a conventional mortgage. If it is less than 20 per cent, the mortgage must be insured with a mortgage insurance company, such as Genworth Financial Canada.

Mortgage insurance works by transferring the homeowner’s risk of default from the lender to the mortgage insurer. This benefits homebuyers by allowing them to obtain loans at lower interest rates than would otherwise be charged if the lender retained the risk of default. Once you’ve determined how much you can put toward a down payment, it’s time to approach a qualified mortgage planner to discuss mortgage options available to you, and create a mortgage strategy that meets your specific needs and goals.

Most mortgage lenders look at five factors when determining whether you qualify for a mortgage loan: your income, debts, employment and credit history and value of the property you want to buy.

One of the first criteria a lender will consider is how much of your total income you’ll be spending on housing. This helps the lender decide whether you can comfortably afford to buy a home.

A lender will then look at your debts, which generally include house payments as well as other monthly obligations — such as loan payments, charge cards, and child support. A history of steady employment, usually within the same job for several years, helps you to qualify. But a short history in your current job shouldn’t prevent you from getting a loan, as long as there have been no significant gaps in income over the last two years.

Good credit is very important in qualifying for a loan. It’s important that you have maintained all of your obligations in a timely manner. The lender will also want to know what the house is worth and the price you plan to pay.

The size of your down payment affects the amount of your monthly mortgage payments. A smaller down payment will mean your monthly mortgage payments will be higher, but it may allow you to buy sooner rather than later.

Mortgage payments for principal, interest and taxes should not generally exceed 30 per cent of your gross monthly income. Simply multiply your gross monthly household income by 0.30 to determine your maximum monthly payments. If your gross monthly income is $4,000, the maximum you can quality for is $4,000 x 0.30 = $1,200.00 a month to cover mortgage payments plus property taxes.

You should also remember that there are other expenses over and above your mortgage payments. These include the land transfer tax and legal fees to close the purchase of your home and other monthly-related expenses such as condominium fees, heat, hydro, water, property tax, moving costs, insurance and household maintenance.

25 May

10 Bonnes Raisons de faire Appel a un Courtier en Prets Hypothecaires

General

Posted by: Drummond Team

Document mis à notre disposition par Genworth Financial


1 – Profitez de conseils indépendants sur vos options financières.
À titre de courtiers et d’agents en prêts hypothécaires indépendants, nous ne sommes liés à aucun prêteur ni à aucune gamme de produits. Notre objectif est de vous aider à réussir le financement de votre maison ou propriété. Nous commencerons en faisant connaissance avec vous et avec vos objectifs d’accession à la propriété. Nous présenterons des recommandations fondées sur les produits hypothécaires qui répondent à vos besoins, et nous déciderons ensemble de ce qui vous convient.

2 – Gagnez du temps grâce au regroupement des achats en un même lieu.
Vous pourriez avoir besoin de plusieurs semaines pour organiser des rendez-vous avec des prêteurs hypothécaires concurrents – et nous savons que vous préféreriez probablement consacrer votre temps à la recherche d’une maison ! Nous collaborons directement avec des douzaines de prêteurs et nous pouvons rapidement limiter la liste à ceux qui vous conviennent le mieux, pour un magasinage comparatif à la fois rapide, facile et commode.

3 – Nous négocions en votre nom.
De nombreuses personnes sont réticentes ou hésitent à négocier directement leurs prêts hypothécaires avec leur banque. Les courtiers négocient tous les jours des prêts hypothécaires au nom des acheteurs de maison canadiens. Vous pouvez compter sur notre connaissance du marché afin d’obtenir des taux concurrentiels ainsi que les conditions les plus avantageuses pour vous.

4 – Plus de choix égale plus de taux concurrentiels.
Étant donné que nous avons accès à un réseau d’importants prêteurs au Canada, vous profitez d’options élargies. Outre les prêteurs traditionnels, nous sommes au courant des conditions offertes par les coopératives d’épargne et de crédit, les sociétés de fiducie et d’autres sources. De plus, nous pouvons vous aider à satisfaire à d’autres exigences avant votre date de clôture, telles que l’approvisionnement en assurance prêt hypothécaire, si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat.

5 – Assurez-vous d’obtenir les conditions et les taux les plus avantageux.
Même si votre demande de prêt hypothécaire a déjà été approuvée par votre banque ou toute autre institution financière, vous n’êtes pas obligé d’arrêter de magasiner ! Laissez-nous mener notre enquête pour découvrir si une solution de rechange permet de mieux répondre à vos besoins.

6 – Accédez aux offres spéciales et à valeur ajoutée.
De nombreuses institutions financières aimeraient vous avoir pour client. C’est pour cela qu’elles offrent souvent des incitatifs pour attirer des clients dont la solvabilité est reconnue. Il peut s’agir de programmes de points-détail, de remises sur les électroménagers, de clubs d’achats et d’autres avantages. Au moyen de calculs, nous déterminons les offres dignes d’intérêt pour vous lorsqu’il s’agit de financement ou d’assurance prêt hypothécaire – vous bénéficiez ainsi des avantages auxquels vous avez droit.

7 – La situation évolue vite !
Notre tâche n’est pas accomplie tant que votre date de clôture n’est pas atteinte. Nous contribuons à vous assurer que votre transaction hypothécaire se conclue à temps et à votre entière satisfaction.

8 – Obtenez des conseils d’experts.
Lorsqu’il s’agit de prêts hypothécaires, de taux et du marché de l’habitation, nous nous adressons à vous en termes simples. Nous pouvons vous expliquer les diverses conditions et modalités hypothécaires afin que vous puissiez choisir en toute confiance.

9 – Aucuns frais pour vous.
Nous n’imposons absolument aucuns frais pour nos services en matière de transactions hypothécaires résidentielles typiques. Comment pouvons-nous nous le permettre ? Tout comme de nombreux autres services professionnels, tels que l’assurance, les courtiers en prêts hypothécaires touchent généralement des honoraires d’intermédiaire lorsque nous présentons des clients fiables et solvables à une institution financière. Ces honoraires standards sont conformes aux normes et s’appliquent pratiquement à la grandeur de l’industrie, ce qui permet de mettre l’accent sur vous, le client.

10 – Consultation et soutien constants.
Même lorsque votre prêt hypothécaire est signé et que les documents nécessaires sont remplis, nous sommes à votre disposition si vous avez besoin de conseils sur les détails de clôture, ou même vos futurs besoins en matière de recommandations. Nous sommes heureux de pouvoir vous aider en quoi que ce soit lorsque vous en avez réellement besoin.

25 May

10 Great Reasons to use a Mortgage Broker

General

Posted by: Drummond Team

Document made available by Genworth Financial


1 – Get independent advice on your financial options.
As independent mortgage brokers and mortgage agents, we’re not tied to any one lender or range of products. Our goal is to help you successfully finance your home or property. We’ll start by getting to know you and your homeownership goals. We’ll make a recommendation, drawing from available mortgage products that match your needs, and we will decide together on what’s right for you.

2 – Save time with one-stop shopping.
It could take weeks for you to organize appointments with competing mortgage lenders — and we know you’d probably rather spend your time house-hunting! We work directly with dozens of lenders, and can quickly narrow down a list of those that suit you best. It makes comparison-shopping fast, easy, and convenient.

3 – We negotiate on your behalf.
Many people are uncertain or uncomfortable negotiating mortgages directly with their bank. Brokers negotiate mortgages each and every day on behalf of Canadian homebuyers. You can count on our market knowledge to secure competitive rates and terms that benefit you.

4 – More choice means more competitive rates.
We have access to a network of major lenders in Canada, so your options are extensive. In addition to traditional lenders, we also know what’s being offered by credit unions, trust companies, and other sources. And we can help you take care of other requirements before your closing date, such as sourcing mortgage default insurance if your down payment is less than 20% of the purchase price.

5 – Ensure that you’re getting the best rates and terms.
Even if you’ve already been pre-approved for a mortgage by your bank or another financial institution, you’re not obliged to stop shopping! Let us investigate to see if there is an alternative to better suit your needs.

6 – Get access to special deals and add-ons.
Many financial institutions would love to have you as a client, which is why they often offer incentives to attract creditworthy customers. These can include retail points programs, discounts on appliances, shopping clubs, and more. We do the math on which offers might be worth your attention when it comes to financing or mortgage insurance — so you get the perks you deserve.

7 – Things move quickly!
Our job isn’t done until your closing date goes smoothly. We’ll help ensure your mortgage transaction takes place on time and to your satisfaction.

8 – Get expert advice.
When it comes to mortgages, rates, and the housing market, we’ll speak to you in plain language. We can explain the various mortgage terms and conditions so you can choose confidently.

9 – No cost to you.
There’s absolutely no charge for our services on typical residential mortgage transactions. How can we afford to do that? Like many other professional services, such as insurance, mortgage brokers are generally paid a finder’s fee when we introduce trustworthy, dependable customers to a financial institution. These fees are quite standard and nearly industry-wide so that the focus remains on you, the customer.

10 – Ongoing support and consultation.
Even once your mortgage is signed and paperwork is complete, we are here if you need any advice on closing details or even future referral needs. We are happy to be of assistance when you need it.

16 May

Choisir le bon pret hypothecaire

General

Posted by: Drummond Team

par Isabelle Ducas de l’Actualité.com

8 Mars 2011

 

À moins que vous soyez un riche héritier, vous aurez besoin d’un emprunt hypothécaire pour acheter une maison. Les institutions financières offrent tellement d’options aux emprunteurs qu’il est difficile de s’y retrouver. Voici quelques règles de base à retenir lorsque vous magasinez un prêt hypothécaire.

 

La mise de fonds : Lors de l’achat, vous devez payer comptant au moins 5 % du prix de la propriété. Si votre mise de fonds est de moins de 20 %, vous devez souscrire une assurance hypothécaire (le plus souvent par l’entremise de la Société canadienne d’hypothèques et de logement [SCHL]), dont le coût varie entre 0,5 % et 3 % du montant emprunté.

 

La période d’amortissement : C’est le temps requis pour rembourser entièrement le prêt hypothécaire. Depuis l’entrée en vigueur de nouvelles mesures annoncées par le ministre des Finances, la période d’amortissement est limitée à 30 ans, sans quoi le prêt ne peut être assuré par la SCHL. Si vous choisissez d’amortir votre prêt sur plus de 25 ans, vous devrez payer une surprime de 0,2 %. Plus votre période d’amortissement est longue, plus le montant payé en intérêts à votre banque est élevé.

 

Le terme : Il s’agit de la durée du contrat hypothécaire que vous signez avec votre prêteur – généralement entre 6 mois et 10 ans. Les conditions de l’entente s’appliquent pendant toute cette période. Plus celle-ci est courte, plus le taux d’intérêt est bas. Si vous croyez que les taux d’intérêt risquent de baisser prochainement, un prêt à court terme peut être une bonne chose ; vous pourrez le renouveler à un meilleur taux. Mais en ce moment, ils sont si faibles qu’une baisse est peu probable.

 

Le type de prêt hypothécaire : Il peut être « ouvert » ou « fermé ». La plupart sont « fermés », c’est-à-dire que le terme est fixe et que les conditions du contrat s’appliquent pendant toute la durée de celui-ci. Donc, si vous voulez vendre votre maison avant la fin du terme (en raison d’un déménagement ou d’une séparation, par exemple), rembourser votre prêt au complet ou encore obtenir un meilleur taux d’intérêt, vous devrez payer une pénalité pour la résiliation de votre contrat hypothécaire.

 

Un prêt hypothécaire « ouvert » a une durée indéterminée et peut donc être remboursé n’importe quand ; son taux d’intérêt varie selon celui du marché. Si vous pensez vendre votre maison sous peu, vous pouvez opter pour cette possibilité, qui vous évitera de payer une pénalité. Par contre, les taux d’intérêt des prêts ouverts sont plus élevés. Il s’agit donc d’évaluer laquelle des deux options pourrait être la plus avantageuse pour vous si vous prévoyez résilier votre contrat hypothécaire.

 

Le taux d’intérêt : Taux fixe ou variable ? Le premier est plus élevé, mais il restera le même pendant tout le terme de votre prêt. Le taux variable – son nom l’indique – suit les fluctuations du marché. Des études indiquent que, à long terme, il constitue un meilleur choix. Toutefois, « ce qui détermine si un prêt hypothécaire à taux variable est plus avantageux pour vous est l’évolution à la hausse ou à la baisse des taux d’intérêt du marché durant le terme du prêt hypothécaire », explique l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC). Actuellement, on ne s’attend pas à une baisse ; on peut donc conclure que le taux fixe serait plus intéressant. « Si une jeune famille qui achète une première maison n’a pas beaucoup de marge de manœuvre budgétaire, je lui suggère un taux fixe, car elle aurait de la difficulté à faire face à des paiements hypothécaires plus élevés en cas de hausse des taux », indique Denis Doucet, directeur régional, sud de Montréal, du courtier hypothécaire Multi-Prêts.

 

La fréquence des paiements : Vous pouvez rembourser votre prêt hypothécaire tous les mois, aux deux semaines ou à la semaine. Les options de paiement accéléré (aux deux semaines ou à la semaine) vous permettent de liquider votre emprunt plus vite et d’épargner en frais d’intérêts. « L’option de remboursement aux deux semaines accéléré, c’est l’équivalent de verser un 13e mois par année, souligne Denis Doucet. Sur 25 ans, c’est comme si vous épargniez quatre ans de paiements. »

 

D’autres points à prendre en considération : Avez-vous bien déterminé votre capacité à payer ? Vous devez tenir compte, au moment de l’achat, de différents frais : notaire, déménagement, nouveaux meubles, décoration, outils et équipement pour entretenir la propriété, etc. Le coût de l’impôt foncier et du chauffage doivent aussi être calculés. De plus, si on planifie d’avoir des enfants, il faut prévoir des frais supplémentaires et une possible baisse de revenus. Posez-vous la question : si nécessaire, êtes-vous prêt à réduire vos autres dépenses pour faire face à vos nouvelles obligations?

 

Les prêts hypothécaires qui vous seront offerts comportent une foule d’options. Selon Denis Doucet, il est important de vérifier, entre autres :

 

 – La flexibilité. Le prêt peut-il être transféré advenant l’achat d’une nouvelle maison?

 

 – La façon de déterminer la pénalité en cas de résiliation du contrat hypothécaire. En général, le prêteur choisit l’option la plus intéressante pour lui : un montant équivalent à trois mois d’intérêts ou un différentiel de taux – il compare votre taux d’intérêt avec celui en vigueur aujourd’hui et calcule la perte pour l’institution.

 

 – La possibilité de faire des remboursements anticipés sans pénalité.

 

N’hésitez pas à négocier le taux que l’on vous propose en faisant jouer la concurrence entre les institutions financières. Parfois, votre banque acceptera de vous en offrir un meilleur si vous dites que vous vous préparez à choisir l’offre d’un concurrent.

 

Enfin, assurez-vous de ne pas emprunter à la limite de votre capacité budgétaire. Un imprévu est si vite arrivé ! Le truc de Denis Doucet : lorsque vous déterminez la somme mensuelle que vous êtes prêt à consacrer au remboursement de votre prêt hypothécaire, réduisez-la de 100 $. « Si vous pouvez mettre 1 000 $ par mois, choisissez un prêt dont le paiement mensuel sera de 900 $. Mais gardez tout de même de côté la différence, qui sera utilisée pour rembourser le capital plus vite et pourra servir de coussin en cas d’imprévu. »

10 May

5 Ways to Pay Off Your House Early

General

Posted by: Drummond Team

May 4, 2011

Written by Kevin Mulligan – Taken from http://moneysmartlife.com

 

Paying off your house is probably something that you’d love to do but like many of us you don’t have the funds to make it happen.  Today we’ll look at five ways that you can make a dent in the amount you owe on your home loan and pay off your mortgage early. 

Paying it Off

For most homeowners your mortgage represents the largest outflow of cash from your budget every month. We like to think about all the things we could do in life if we didn’t have to pay to keep a roof over our head. Imagine how fast you could ramp up your retirement savings, build a college fund, or save up for a big vacation. In addition to the increased cashflow, having your house paid off also comes with a sense of security, that you own your home and not the bank.

One tax note to be aware of on your quest to pay off your mortgage.  For many of us homeowners the interest we pay on our mortgage is what enables us to itemize our deductions.  If you pay off that loan you might have to start taking the standard deduction. 

5 Ways to Pay Off Your Mortgage Early

Here are five ways you can pay off your mortgage early and reap financial benefits from not having that payment.

1) Extra Principal Payments

The easiest way to pay off your mortgage faster than normal is to simply include additional money on every payment you send in. The additional money will go straight toward the principal of your loan rather than to paying the bank interest. Over time this will slowly pay down your mortgage faster than your original financing term.

Check with your lender to see how they treat additional payments.  Most banks automatically apply additional payments to any outstanding fees.  How they handle extra payments after that can vary so be sure to note on your extra payment that it should be applied to your principal.

2) Bi-weekly Mortgage Payments

A second way to send in additional payments is to coincide your mortgage payment with your pay cycle. Since many people are paid bi-weekly you simply send in half of a mortgage payment on each pay day.

This doesn’t seem like it would save you any money, but you’ll end up paying an extra month’s worth of payment every year. This is due to how the calendar year plays out. Most people know there are 4 weeks in a month, but over 12 months that is just 48 weeks. That means throughout the year there are a couple of times where you will get a 3rd check in that month even though you’re paid bi-weekly. If you send a half payment in on those pay days you’ll end up making two additional half payments (to bring us up to 52 weeks in a year). It’s an easy way to “trick” yourself into paying off your mortgage faster.

3) Refinance to a Shorter Mortgage Term

Another way to pay your mortgage down faster is to refinance to a shorter mortgage term. If you’re three years into a 30 year mortgage and refinance to a 15 year mortgage you’ll save money over the life of the loan. Granted your payments will be higher every month, but the shorter term combined with the higher principal payments will save you a lot of money in comparison to your previous mortgage.

4) Refinance to a Lower Interest Rate

Even if you don’t change the length of your mortgage in terms of the number of years you are still better off if you refinance to a significantly lower interest rate. If you bought a house 4 or 5 years ago your interest rate was probably in the 6% range. With rates in the high 4% to low 5% range today you are likely to save a ton of money by refinancing – even if you keep your mortgage at a 30 year term. The lower interest over the life of the loan will pay for any refinancing costs you have out of pocket and still save you thousands of dollars in interest.

5) Recast Your Mortgage

In contrast to paying a little extra each month, a mortgage recast is usually used to payoff a big chunk of your loan at once.  When you recast your mortgage your bank actually reamortizes your loan based on the remaining term left on your loan and the new loan balance.  Your interest rate remains the same but because you’re paying interest on a lower balance, the amount of overall interest you pay goes down. 

If you’ll remember from the amortization tables in the mortgage calculator post, since you’re paying less interest your monthly payment will drop. Ideally this will free up money each month you can use to make extra principal payments. Another benefit of a recast is that it can help you get rid of private mortgage insurance (PMI) if the lump sum you pay puts you over 20% down on the value of your property.

There are some limitations on this strategy. Not all banks are willing to recast a mortgage so if your’s doesn’t allow it then it won’t work for you.  Most banks will have a minimum amount that you can recast and typically they’ll charge a several hundred dollar recast fee.  Some banks have limits on the number of times they’ll recast your mortgage.

Kevin

5 May

How to Improve Your Credit Score

General

Posted by: Drummond Team

money smart life

April 3, 2011

Improving your credit score is key to borrowing money at lower interest rates. As I covered in my last post about how to lower your credit card interest rates, a low credit score can cost you a lot of money. That post shared strategies from David Bach that you could use right away to pay less in interest on your credit card without even raising your credit score.

The following chapter of “Debt Free for Life” goes into detail about things you can do over time to improve your credit score – and as a result, pay less interest.  He starts off by covering your credit report and how it determines your credit score.

Credit Report to Credit Score

Credit report

Your credit report contains identifying information about who you are, a list of all your credit accounts,  credit inquiries made on your SSN, and any collection activity like foreclosures, liens, or bankruptcies.  The role of the credit scoring agencies (Equifax, Experian, TransUnion) is to analyze all this data and use it to determine how big of a credit risk you are.

They sift through all your data with mathmatical formulas that compare the specifics of your situation to all the information, history, and assumptions they have about borrowers. The end result is a number that’s supposed to take into account everything on your credit report and define how safe, or risky, it would be to lend you money – that number is your credit score.

So basically your credit report is all the data about you and your credit score is a summary of that information that lenders use to decide whether to lend to you and at what terms.  Since all the data on your credit report helps make up your credit score, Bach’s book points out how an error on your credit report can potentially hurt your credit score.

Bad Credit Report Data

Bach cites studies that have shown a surprsingly high number of people who have errors on their report, so he suggests the first thing you should do when trying to improve your credit score is check your credit report for any errors.

The Fair Credit Reporting Act (FCRA) can help you out in two different ways.  One thing it does it require the credit bureaus to give you one free copy of your credit report each year, which you can find at annualcreditreport.com.  

Credit Report Letter

Example Credit Letter

Another thing the FCRA does is require that inaccurate information on your report be corrected if you can prove that it’s wrong.

After you send in a request to a credit bureau to correct your information they have 30 days to respond back.  Another important point that Bach mentions is that you have to fix any errors separately with each different credit bureau.

His book gives you a form you can use to ask a bureau to fix your credit report and also provides the addresses where you can send your request for Equifax, Experian, and TransUnion.

Why a Good Credit Score Matters

As I mentioned the intent behind your credit score is supposed to be a standard gauge to help lenders decide whether to lend you money, how much, and at what interest rate.

What Bach brings up is that your credit score is now being used for more than just lending decisions.  I don’t have any exeperience with this but there are cases where credit scores are used when making hiring decisions and evaluating you for insurance coverage.

One example he gives in his book is that in the military, soldiers with poor credit scores could be passed up for promotion because the bad score might represent a security risk.  I don’t have any data on how widely credit scores are being used for things other than lending decisions but if it becomes more widespread then your credit score could influence more than just you borrowing money.

Should You Care About Your Credit Score?

I’ve had people complain on this site that the whole credit scoring system is out of control.  For example, they think it’s ridiculous that college students or young professionals should borrow money just to build a credit history.  The obvious fear is that you create debt, or a habit of borrowing, just so you can prove to the system you’re not a risky borrower.

Credit Score

I agree it does seem silly to borrow money when you don’t need to, promoting borrowing, instead of saving.  However, I don’t think it’s something that you can ignore simply because you don’t agree with the system. Everyone who wants to borrow money will be compared to millions of other people by the credit scoring models.  Good or bad, right or wrong, the credit scoring system is how lending decisions are made in the US.

The longer you don’t acknowledge it’s importance and avoid taking steps to build a credit history, the more difficult it might be to borrow money when you need it someday.  It takes time to build up a credit history so it’s better to start when you don’t actually need the money and do it gradually over the years, rather than wait until you really need the money and time isn’t on your side.

Bad Credit Scores

Halfway through the chapter on your credit score, Bach highlights the fact that last year FICO announced about 25% of US adults had credit scores below 600.

This is a big deal because a score below 600 makes it difficult for you to get approved for a credit card, car loan, or home loan.  I imagine many of the people that fell below 600 had some sort of financial complication caused by the “Great Recession” of the last few years.

Bad credit score

The reasons he highlights the big drop in credit scores in the book is to demonstrate how your credit score can change over time.  The median credit score in the US is estimated at 720 and it could be that some of the people who dipped below 600 at one point had a score of 720 or better.

The scary thing about your credit score is that the time you most desparately need to borrow money could be when your credit score is at it’s lowest. So if you have a good credit score but then lose your job and your house and can’t pay your bills, your lenders will inform the credit bureaus and your credit score will fall.

I think the important lesson here is to think twice before depending on something like a home equity line of credit for your emergency fund.  If your financial life has a melt-down it can take that emergency fund with it, as well as your credit score.  At that point, you’ll be really glad if you saved up an emergency fund to help you get back on your feet.

Good Credit Scores

Credit report

Now that we’ve covered why you have to watch out for a bad credit score, let’s look at what you need in order to have a good credit score.  FICO lists the different credit score factors on it’s website, Bach discusses each of those compenents in his book and gives example of what to consider for each.

Each factor has a different weight and the ones that make the most sense are the ones that make up the biggest portion of your score.  The top three are your payment history (35%), amounts you owe (30%), and your length of credit history (15%).  These make sense, lenders want to know what you’ve done with your loans in the past, how much you owe right now, and how much experience you’ve had with borrowing and repaying loans.

The other two factors are how much new credit you’ve opened recently (10%) and the different types of credit (10%) that you currently have.  New credit applications make sense because they want to know if you’re scrambling to borrow a bunch of money. Of course, another scenario could be that you got a much higher paying job and can afford to borrow more – something your credit score won’t tell them.

In terms of the different types of credit you use, apparently a bigger variety of credit can benefit this portion of the score.  Not only that, having only one type of credit can actually hurt your credit score.  I don’t really understand the logic behind this part of the criteria so I can’t explain why it works that way.

Negative Credit Score Factors

Bach points out some helpful research done by Liz Weston that gives insight into what actions can really hurt your FICO score. She talked FICO into giving her an estimate of how the following things impact your credit score:

  • Maxing out your credit card
  • Skipping a payment
  • Debt settlements (ex: short sale)
  • Foreclosure
  • Bankruptcy

He goes into more detail about each of them and the potential number of points each could drop your credit score.

The Cost of a Bad Credit Score

Bach ends the chapter with a 12 step action plan to improve your credit but right before he digs into the action plan there’s a section on how much money your credit score can save you, or cost you, when applying for a loan.

I’ve talked before about what a good credit score is worth and how your credit score affects interest rates when applying for a home loan. The book has a table that shows an estimate of what your interest rate and monthly payment would be based on your credit score range.  According to the table a drop of 130 points in your credit score could mean an extra $300 a month in mortgage payments.

If nothing else, that kind of savings should be a good motivator to do what you can to improve your credit score.  If this article left you with any questions about your credit score, please ask them in the comments below. Next time I’ll go over Bach’s action plan for fixing your credit.

3 May

Analyses Economiques de Benjamin Tal Printemps 2011

General

Posted by: Drummond Team

Écrit par Benjamin Tal, Économiste en chef adjoint, Marché mondiaux CIBC

 

Solide croissance au premier trimestre suivie d’un ralentissement au cours de l’exercice.

Le taux de croissance de 3,3% du quatrième trimestre au Canada fait augurer un rythme rapide au début de 2011.  La demande intérieure finale s’est accélérée à 4,7% et a montré une bonne croissance dans toutes les catégories, sauf dans la construction des logements.  Les exportations ont affiché un gain annualisé de plus de 17%.  Les bénéfices des sociétés sont de 16% supérieurs aux niveaux d’il y a un an, et les entreprises ont enregistré un gain annualisé de plus de 10% en ce qui a trait aux dépenses en capital.  Comme l’amélioration du bénéfice net déclenche généralement une accélération de la croissance de l’emploi, nous nous attendons à ce qu’une autre tranche de 30 000 emplois se soit ajoutée en février.

 

Naturellement, rien de tout cela n’annule les vents contraires qui s’annoncent.  Les dépenses publiques devraient ralentir à la suite du resserrement budgétaire, les consommateurs pousseront le taux d’épargne encore plus haut en raison de la hausse des coûts d’emprunt et les exportations se ressentiront du ralentissement de l’économie mondiale que nous prévoyons en 2011.

 

Tout de même, le Canada est dans une position enviable pour relevé ces défis par comparaison avec les pays qui dépendent du pétrole importé ou ont des déséquilibres budgétaires importants.

 

Le taux d’intérêt commenceront probablement à augmenter en juillet.

Même si nous nous attendons à ce que la croissance ralentisse après un premier trimestre si vigoureux, nous croyons que la Banque du Canada commencera à hausser les taux d’intérêt en juillet.

3 May

Benjamin Tal’s Economic Buzz Spring 2011

General

Posted by: Drummond Team

Article by Benjamin Tal, Deputy Chief Economist, CIBC Wirld Markets

 

Strong First Quarter growth to slow as year progresses.

Canada’s fourth quarter growth rate of 3.3% hints of a robust pace to start 2011.  Final domestic demand accelerated to 4.7% with healthy gains in all categories except housing construction.  Exports posted a more than 17% annualized gain.  Corporate profits are 16% above year ago levels, and businesses recorded an over 10% annualized gain in capital spending.  Bottom-line improvements generally trigger an acceleration in employment growth, so we expect that another 30,000 jobs will have been added in February.

 

Of course, none of this negates the potential headwinds that lie ahead.  Government spending should decelerate with fiscal tightening, consumers will push the savings rate even higher as borrowing costs rise, and exports will feel the decelaration we expect in the global economy through 2011.  Still, Canada is in an enviable position to deal with all of these challenges compared to countries that rely on imported oil or have larger fiscal imbalances.

 

Interest rates likely to start climbing by July.

While we expect growth to slow after such a robust first quarter, our expectation is that the Bank of Canada will begin raising interest rates by July.